KKO:2007:92

Asian käsittely toimituksessa ja maaoikeudessa

Yksityistietoimitus 18.8.2005

Z ja P hakivat yksityistietoimitusta Kirkkokallion yksityistien siirtämiseksi toiseen paikkaan Z:n omistaman tilan Kaunisranta RN:o 2:50 ja P:n omistaman tilan Vuorela RN:o 2:35 alueella tiestä kiinteistöjen käytölle aiheutuvan haitan poistamiseksi. Kirkkokallion yksityistien tiekunta oli antanut suostumuksensa tien siirtoon. Hakijat pyysivät samalla kyseisten kiinteistöjen kohdalle vuosina 1962-1964 tapahtuneen Kivijärven laskemisen seurauksena syntyneen vesijätön lunastamista heidän omistamiinsa kiinteistöihin. Vesijättö kuului yhteisaluelain mukaisesti järjestäytyneelle Ruomin osakaskunnalle, joka hallinnoi yhteistä vesialuetta 416-876-1-0.

Toimitusmiehet olivat todenneet maastokatselmuksen ja muun selvityksen perusteella, että Kirkkokallion yksityistie sivusi Hietakelvenenlahden pohjukassa kiinteistön RN:o 2:50 edustalla sijaitsevaa vesijättöä. Koska tiealueen ja vesijätön välillä ei ollut kiinteistön RN:o 2:50 maa-aluetta, Ruomin osakaskunnan satunnainen tien käyttö ja vesille pääsy oli ollut mahdollista käyttämättä tiealueen ulkopuolista osaa Z:n omistamasta kiinteistöstä ja vaikka Ruomin osakaskunta ei ollut ollut Kirkkokallion yksityistien tieosakas.

Toimitusmiehet katsoivat, että Kirkkokallion yksityistien siirtämiselle kauemmaksi rannasta hakemuksen mukaiseen paikkaan tilojen RN:o 2:50 ja RN:o 2:35 alueella oli olemassa yksityisistä teistä annetun lain (yksityistielaki) 38 b §:n mukaiset edellytykset. Toimitusmiehet päättivät siirtää tien ja samalla lakkauttivat tieoikeudet entiseen tiealueeseen. Lisäksi toimitusmiehet perustivat Ruomin osakaskunnalle vesille pääsyä varten 10 metriä leveän tieoikeuden siirretyltä tieltä tilojen RN:ot 2:50 ja 2:35 välisen rajan varteen tilan RN:o 2:50 alueelle. Toimitusmiehet perustelivat päätöstä sillä, että näin toimittaessa tien siirrosta ei aiheutunut kenellekään huomattavaa haittaa. Jos Ruomin osakaskunnan yhteyttä veteen ei säilytettäisi, edellytyksiä tieoikeuden siirrolle ei olisi. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, ettei osakaskunta ollut yksityistien tieosakas.

Toimitusmiehet katsoivat, että lunastettaviksi pyydettyjä kapeahkoja vesijättöalueita voitiin pääosin käyttää tarkoituksenmukaisesti vain niiden kohdalla olevien tilojen RN:o 2:35 ja RN:o 2:50 yhteydessä. Koska tilussijoitusta ei voitu korjata tilusvaihdolla, toimitusmiehet päättivät, että hakijat olivat pääosin oikeutettuja lunastamaan tilojensa kohdalla olevat vesijätön osat. Toimitusmiehet jättivät lunastamatta Kaunisrannan tilaan RN:o 2:50 Hietakelvenenlahden pohjukasta Kirkkokallion yksityistien vanhaa linjausta lähimpänä olevaa vesijättöaluetta noin 10 metrin leveydeltä. He katsoivat tämän alueen Ruomin osakaskunnalle tarpeelliseksi vesille pääsyä varten. Toimitusmiesten mielestä alueen käyttötarkoitukseksi voitiin kohtuudella ajatella vain vesille tai jäälle pääsyä, ei sen sijaan käyttöä laajamittaisempana venevalkamapaikkana, mikä olisi haitannut kohtuuttomasti viereisiä lomarakennuspaikkoja.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Tapani Pukki ja uskotut miehet.

Mikkelin käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 8.12.2005

Z ja P valittivat toimitusmiesten päätöksistä maaoikeuteen. He vaativat Ruomin osakaskunnan osakkaiden hyväksi perustetun tieoikeuden poistamista ja tieoikeuden kohdalla olevan vesijättöalueen määräämistä lunastettavaksi tilaan RN:o 2:50. Ruomin osakaskunta vastasi valitukseen vaatien sen hylkäämistä.

Maaoikeus hylkäsi valituksen. Maaoikeus oli katselmuksessa havainnut, että toimituksessa lunastamatta jätetty noin 10 metrin levyinen vesijättöalue tilojen RN:o 2:50 ja RN:o 2:35 rajalla Kirkkokallion yksityistien vanhan linjauksen kohdalla ei vaikeuttanut huomattavasti sanottujen kiinteistöjen käyttämistä. Tilalle RN:o 2:50 jäi riittävästi ranta-aluetta yleiskaavan mukaista lomarakentamista varten. Lunastamatta jätettyä aluetta voitiin käyttää tarkoituksenmukaisesti myös Ruomin osakaskunnan tarpeisiin esimerkiksi kulkuyhteytenä vesialueelle sekä talvisin jäälle kulkemiseen.

Kulkuyhteyden järjestämisestä lunastamatta jätetylle vesijätölle maaoikeus totesi, että tilat RN:o 2:35 ja RN:o 2:50 hyötyivät Kirkkokallion yksityistien siirtämisestä, kun se hakijoiden vaatimuksesta siirrettiin heille tiestä aiheutuneen haitan poistamiseksi. Yksityistielain 38 b §:n mukaan tien siirrosta ei saa aiheutua kenellekään huomattavaa haittaa. Toimitusmiehet olivat katsoneet, että jos Ruomin osakaskunnan yhteyttä vesialueelle ei säilytetä, tien siirtämiselle ei olisi edellytyksiä, koska tien siirrosta siinä tapauksessa aiheutuisi Ruomin osakaskunnalle huomattavaa haittaa. Maaoikeus hyväksyi toimitusmiesten tieoikeuden perustamista koskevat päätökset. Vaikka Ruomin osakaskunnassa on noin 600 osakaskiinteistöä, kulkuyhteyttä Hietakelvenenlahdelle ei maaoikeudessa ilmenneen perusteella tarvinnut kovinkaan moni osakaskunnan osakas.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Markku Markkula, maaoikeusinsinööri Seppo Karp ja lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin.

Z ja P vaativat Ruomin osakaskunnalle Z:n tilan RN:o 2:50 kautta yhteiselle vesialueelle kulkua varten perustetun tieoikeuden poistamista tai siirtämistä vaihtoehtoiseen paikkaan ja sanotun tilan kohdalla olevan lunastamatta jätetyn vesijättömaan lunastamista tuohon kiinteistöön. Ruomin osakaskunta ja Kirkkokallion yksityistien tiekunta vastasivat valitukseen.

Välitoimi

Valituksenalaisessa toimituksessa perustettua tieoikeutta ei ole annettu yksittäisille tiloille, vaan se on annettu Ruomin osakaskunnalle. Koska asianosaiset eivät ole asiaa käsiteltäessä ottaneet kantaa siihen oikeudelliseen kysymykseen, voidaanko tieoikeus lain mukaan antaa yhteisen alueen osakaskunnalle, asianosaisille on varattu tilaisuus lausua käsityksensä siitä. Hakijat ja Ruomin osakaskunta ovat antaneet kirjalliset lausumat asiasta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Tieoikeuden perustamisen edellytykset

1. Toimituksessa on tieoikeus Kaunisrannan tilan RN:o 2:50 maalle annettu Ruomin osakaskunnalle. Maaoikeus on tuomiossaan hyväksynyt tämän ratkaisun. Tästä johtuen tulee ensiksi ratkaistavaksi kysymys siitä, onko tieoikeus tässä tapauksessa voitu antaa osakaskunnalle vai olisiko se pitänyt antaa tietyille tiloille.

2. Yksityistielain 8 §:n mukaan, jos kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten on tärkeätä saada kulkuyhteys toisen kiinteistön kautta eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle, on kulkuyhteyttä tarvitsevalle kiinteistölle annettava tieoikeus. Lähtökohtana siis on, että tieoikeus annetaan kiinteistölle. Yksityistielain 2 §:n 1 momentin mukaan se, mitä sanotussa laissa säädetään kiinteistöstä, on soveltuvin osin voimassa myös määräalasta, kaivoksesta ja toisen maalla olevasta, pysyväksi tarkoitetusta rakennuksesta tai laitoksesta. Yhteistä aluetta ei tässä mainita. Yhteisiä alueita ei pidetä kiinteistöinä, vaan ne merkitään kiinteistörekisteriin muina rekisteriyksikköinä.

3. Muutettaessa yksityistielakia kiinteistönmuodostamislain säätämisen yhteydessä yksityistielain 107 a §:ään otettiin säännös, jonka mukaan yksityistielaissa tarkoitetut oikeudet voidaan perustaa kohdistumaan myös yhteiseen alueeseen. Sen sijaan siihen ei tullut säännöstä siitä, että sellaiset oikeudet voisivat tulla perustetuiksi yhteisen alueen hyväksi, vaikka lainsäädäntöä valmistelleen kiinteistönmuodostamistyöryhmän I mietinnössä (komiteanmietintö 1990:22 s. 275) ehdotettiin säädettäväksi, että kiinteistöä koskevat säännökset koskisivat yhteisiä alueita soveltuvin osin kaikissa yksityistielain mukaisissa asioissa. Tämäkin tarkastelu viittaa siihen, että tarkoituksena on ollut, ettei tieoikeutta voitaisi antaa yhteisen alueen hyväksi. Toisaalta on selvää, että tieoikeus voidaan antaa yhteisen alueen osakaskiinteistölle siinä tarkoituksessa, että osakastila voisi käyttää hyväkseen yhteistä aluetta.

4. Nyt kysymyksessä olevan yhteisen alueen 416-876-1-0 osakkaat muodostavat Ruomin osakaskunnan, joka on yhteisaluelain mukainen järjestäytynyt osakaskunta. Siinä on nykyisin yli 500 osakaskiinteistöä. Osakkaitten määrä kasvaa edelleen sitä mukaa kuin nykyisistä osakastiloista muodostettavat uudet tilat saavat osuuden yhteisiin etuuksiin.

5. On ilmeistä, että kysymyksessä olevalle vesialueelle on mahdollista päästä muualtakin kuin Hietakelvenenlahden pohjukasta. Tämä on pääteltävissä siitä, että maaoikeus on todennut käyneen ilmi, ettei kovinkaan moni osakaskunnan osakas tarvitse tätä kulkuyhteyttä. Sitä, mitkä tilat tätä yhteyttä tarvitsisivat, ei kuitenkaan ole selvitetty, vaan tieoikeus on annettu koko osakaskunnalle.

6. Tieoikeuden antaminen osakasmäärältään suurelle osakaskunnalle on vastoin yksityistielain tarkoitusta. Käyttäjäkunnan muodostavat tällöin kaikki yhteisalueen osakkaat riippumatta kunkin osakaskiinteistön todellisesta tarpeesta. Tieoikeuden rasittamalle kiinteistölle aiheutuva haitta ei ole arvioitavissa osakasmäärän suuruuden ja sen jatkuvan kasvun vuoksi. Samasta syystä mahdollinen ulkopuolisten luvaton tienkäyttö on vaikeasti valvottavissa. Tämä saattaisi johtaa siihen, että tien käyttö muuttuisi täysin vapaaksi ja yleiseksi.

7. Edellä kohdissa 2 ja 3 todetuista lain tarkoituksesta ja tieoikeuden antamisen edellytyksistä johtuu, että tieoikeutta ei lähtökohtaisesti voida antaa yhteisen alueen osakaskunnalle. Tässä yksittäistapauksessa jo kohdissa 4 - 6 selostetut seikat tekevät sellaisen ratkaisun yksityistielain tarkoituksen ja tieoikeuden edellytysten kannalta mahdottomaksi. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että tieoikeutta yhteiselle alueelle 416-876-1-0 kulkua varten Kaunisrannan tilan RN:o 2:50 kautta ei voida antaa Ruomin osakaskunnalle, vaan se on annettavissa vain niille yhteisen alueen osakastiloille, joiden kohdalla yksityistielaissa säädetyt tieoikeuden saamisen edellytykset täyttyvät.

Vesijätön lunastaminen

8. Koska kysymys lunastamatta jätetystä vesijätön osasta liittyy kiinteästi tieoikeuden perustamiseen ja mahdollisesti perustettavan tieoikeuden paikkaan, on perusteltua palauttaa asia myös mainitun vesijättöalueen osalta toimituksessa uudelleen käsiteltäväksi.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio ja toimitusmiesten päätökset kumotaan Kaunisrannan tilan RN:o 2:50 kohdalla olevaa lunastamatta jätettyä vesijättöä sekä Ruomin osakaskunnalle annettua tieoikeutta koskevalta osalta. Asia palautetaan näiltä osin toimituksessa uudelleen käsiteltäväksi. Toimitus on aloitettava toimitusmiesten aloitteesta ja siinä on huomioon ottaen palauttamisen syyt laillisesti meneteltävä.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pauliine Koskelo sekä oikeusneuvokset Riitta Suhonen (eri mieltä), Mikael Krogerus, Gustav Bygglin ja Hannu Rajalahti (eri mieltä). Esittelijä Leo Olkkonen.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Rajalahti: Kohtien 1 - 7 osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö. Erimielisyyteni kohdistuu hakijoiden vaatimukseen saada lunastaa toimituksessa lunastamatta jätetty vesijättöalue.

Oikeus yhteisen vesijätön lunastamiseen edellyttää kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaan, että vesijättö joko vaikeuttaa huomattavasti lunastusvaatimuksen tehneen kiinteistön käyttämistä tai sitä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain tuon kiinteistön yhteydessä. Maaoikeus on katselmuksessa tekemiensä havaintojen perusteella päätynyt siihen, että toimituksessa lunastamatta jätetty vesijättöalue tilojen Vuorela RN:o 2:35 ja Kaunisranta RN:o 2:50 rajalla ei vaikeuta huomattavasti näiden kiinteistöjen käyttämistä ja aluetta voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää myös Ruomin osakaskunnan tarpeisiin. Maaoikeus on muun ohella tällä perusteella katsonut, että vesijätön lunastamisen edellytykset eivät tältä osin täyty.

Toimituksessa ja maaoikeudessa on siis todettu, että yhteisen vesijätön lunastamiselle ei ole laissa säädettyjä edellytyksiä. Z ei ole Korkeimmassa oikeudessa esittänyt tältä osin mitään sellaista seikkaa, jonka perusteella asiaa olisi aiheellista arvioida toisin kuin mihin maaoikeus on päätynyt. Lunastusoikeuden edellytysten puuttumiseen nähden tässä tapauksessa tähän ei anna aihetta myöskään se, että asia palautetaan tieoikeutta koskevalta osalta toimitukseen uudelleen käsiteltäväksi.

Katson, että maaoikeuden tuomiota ei ole syytä muuttaa siltä osin kuin vaatimus vesijätön lunastamisesta on hylätty. Jätän maaoikeuden tuomion tältä osin pysyväksi.

Oikeusneuvos Suhonen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Rajalahti.