KKO:2009:50

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Toimitus

Camilla ja Krister M Soltorpin tilan RN:o 7:57 omistajina hakivat yksityistietoimitusta, jossa he pyysivät 16.3.1911 päivättyyn kauppakirjaan perustuvan tie- ja venepaikkaoikeuden määrittämistä Walborg Å:n omistaman Vesterängsuddenin tilan RN:o 2:34 alueella.

Toimitusmiehet totesivat, että 16.3.1911 päivätyssä määräalan kauppakirjassa oli ehto, jonka mukaan ostaja sai oikeuden tiehen sillä paikalla, joka on osoitettu Vesterängenistä, sekä oikeuden vene- ja uimapaikkaan Vesterängsuddenissa. Määräalasta oli 18.12.1912 muodostettu Soltorpin tila RN:o 7:10. Maarekisterikirjaan oli tuolloin rasitteista tehty merkintä: "Om väg, båtplats m.m. se köpebrefvet". Soltorpin tila RN:o 7:57 oli muodostettu 14.5.1957, jolloin rekisteriin oli merkitty, että vanhat rasitteet kohdistuivat Soltorpin tilaan RN:o 7:57.

Toimitusmiehet päättivät, että Soltorpin tilalla RN:o 7:57 on rasiteoikeus Vesterängsuddenin tilan RN:o 2:34 alueella venepaikkaan ja sinne johtavaan tiehen.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 4.3.2008

Walborg Å valitti maaoikeuteen ja vaati toimituksen kumoamista.

Maaoikeus lausui, että Camilla ja Krister M:n omistama Soltorpin tila RN:o 7:57 oli muodostunut Soltorpin tilasta RN:o 7:10 kantatilaksi 14.5.1957 rekisteröidyssä lohkomistoimituksessa. Toimituksessa oli tuolloin päätetty, että vanhat rasitteet kohdistuvat kantatilaan 7:57.

Soltorpin tila 7:10 oli muodostunut 18.12.1912 rekisteröidyssä palstatilan erottamistoimituksessa. Asiakirjoissa ei ollut tuolloin lausuttu rasitteista, mutta maarekisterikirjaan oli merkitty otsikon "Osituksessa syntyneitä rasiteoikeuksia" alle "Om väg, båtplats mm. se köpebrefvet". Tilan 7:10 omisti Ida J, joka oli ostanut sen 16.3.1911 Ivar ja Ida L:ltä. Ida J myi tilan kaikkine oikeuksineen 11.2.1930 Airi J:lle, joka myi tilan 28.11.1988 Camilla ja Krister M:lle.

Walborg Å:n omistama Vesterängsuddenin tila 2:34 oli muodostettu 20.8.1917 rekisteröidyssä palstatilan erottamistoimituksessa. Toimituksen asiakirjoissa ei ollut lausuttu rasitteista, mutta maarekisterikirjaan oli merkitty otsikon "Osituksessa syntyneitä rasiteoikeuksia" alle "Om vägar, se köpebrefvet".

Walborg Å:n isän Axel S:n ostaessa 25.2.1922 muun muassa Vesterängsuddenin tilan 2:34 Ivar L:ltä kauppakirjan kohdassa 5 sovittiin, että ostajan piti kunnioittaa myyjän aikaisemmin tekemiä sopimuksia, kuten muun muassa Soltorpin palstatilan omistajan oikeutta osoitetussa paikassa kulkea yli Vesterängenin sekä oikeutta käyttää vene- ja uimapaikkaa Vesterängsuddenissa. Soltorpin palstatilalla tarkoitettiin tuolloin Soltorpin tilaa 7:10, johon kohdistuvat rasitteet siirtyivät 14.5.1957 rekisteröidyssä lohkomistoimituksessa Camilla ja Krister M:n omistamalle Soltorpin tilalle 7:57.

Walborg Å oli katsonut, että L:n ja S:n välillä tehdyn kauppakirjan kohdassa 5 oli tarkoitettu Soltorpin palstatilan tuolloisen omistajan Ida J:n henkilökohtaista oikeutta kulkemiseen sekä vene- ja uimapaikkaan eikä Soltorpin palstatilalle kuuluvaa kiinteistöoikeutta. Lisäksi Walborg Å oli katsonut, että rasitetta Soltorpin tilan 7:57 hyväksi ei ollut toimituksessa perustettu, koska rasitteen kohdealueesta ei ollut laadittu karttaa eikä rasitetta ollut rasitetun eli Vesterängsuddenin tilan 2:34 kohdalla käsitelty asiakirjoissa.

Maaoikeus totesi, että palstatilan erottamistoimituksissa oli aiemmin ollut yleistä, että rasitteet olivat jääneet maininnan "rasitteet, katso kauppakirja" varaan. Tällaisia merkintöjä oli toimituskäytännössä pidetty rasitteen perustamista vastaavina. Palstatilan erottamis- ja lohkomistoimituksissa 1900-luvun alkupuolella oli myös ollut tavanomaista, että rasitteen kohdealueesta ei laadittu karttaa, vaan kohdealue selostettiin sanallisesti.

Maaoikeus viittasi Korkeimman oikeuden julkaisemattomaan ratkaisuun, jossa Korkein oikeus oli katsonut, että tilan X hyväksi oli pidätetty oikeus tiehen tilan Y alueella ja että se seikka, että Y:n tilalla myöhemmin suoritetun lohkomisen kartalle ei ollut merkitty puheena olevaa rasitetietä, ei ollut poistanut X:n tilan hyväksi perustettua rasiteoikeutta ja rasiteoikeus oli siten tullut kuulumaan X:n tilasta osittamistoimitusten kautta muodostetuille tiloille.

Mainituilla perusteilla maaoikeus katsoi, että kyseessä ei ollut henkilökohtainen oikeus, jonka Ivar ja Ida L olisivat tarkoittaneet antaa Ida J:lle. Maarekisterikirjaan Soltorpin tilan 7:10 muodostamisen yhteydessä tehdyt merkinnät sekä myös Vesterängsuddenin tilaa muodostettaessa maarekisterikirjaan tehdyt merkinnät osoittivat, että kyseessä oli kiinteistökohtainen rasiteoikeus.

Maaoikeus ei muuttanut toimitusmiesten päätöstä.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Walborg Å:lle myönnettiin valituslupa. Walborg Å vaati valituksessaan maaoikeuden tuomion kumoamista.

Camilla ja Krister M vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Camilla ja Krister M ovat perustaneet vaatimuksensa tie- ja venevalkamaoikeuden määrittämisestä tilansa Soltorp RN:o 7:57 hyväksi 16.3.1911 päivätyn kauppakirjan ehtoon, jonka mukaan "Köparen berättigas att på anvisad plats begagna sig väg öfver vår egande s.k. Vesteräng samt att till båt- och simplats använda Vesterängsudden" sekä kiinteistörekisterinotteesta ilmenevään merkintään, jossa rasiteoikeuden osalta viitataan kauppakirjaan. Walborg Å on vastustanut Camilla ja Krister M:n vaatimusta, koska tilan Vesterängsudden RN:o 2:34 alueelle ei ole koskaan vahvistettu lohkomistoimituksessa rasiteoikeuksia minkään muun tilan hyväksi, vaan mainittu ehto on tarkoittanut vain silloiselle ostajalle henkilökohtaisesti annettuja oikeuksia.

2. Soltorp RN:o 7:57 on 14.5.1957 lohkomistoimituksessa muodostunut tilasta Soltorp 7:10. Lohkomistoimituksen pöytäkirjan mukaan aikaisemmin perustetut rasitteet kohdistuvat kantatilaksi jääneeseen tilaan Soltorp RN:o 7:57. Kauppakirjan 16.3.1911 perusteella 18.12.1912 rekisteröidyssä palstatilan erottamistoimituksessa muodostettua tilaa Soltorp RN:o 7:10 koskevassa maarekisterikirjassa on toimituksessa syntyneitä rasitteita koskevaan sarakkeeseen merkitty "Om väg, båtplats m.m. se köpebrefvet". Toimituksen pöytäkirjassa ei ole mainintaa rasitteista eikä sellaisia ole todettavissa toimituskartalla.

3. Tila Vesterängsudden RN:o 2:34 on muodostettu 20.8.1917 lainvoiman saaneessa lohkomistoimituksessa, jonka perusteena on ollut 29.11.1910 päivätty määräalan kauppakirja. Toimituksessa ei ole toimitusasiakirjojen mukaan perustettu tilaan kohdistuvia rasitteita eikä sellaisista ole merkintöjä toimituskartalla.

4. Walborg Å on lisäksi vedonnut 25.2.1922 päivättyyn kauppakirjaan, jolla hänen isänsä oli ostanut Vesterängsuddenin tilan RN:o 2:34. Kauppakirjan ehdoissa on viitattu muun muassa kauppakirjassa 16.3.1911 palstatilan omistajalle myönnettyihin oikeuksiin, joita ostaja oli sitoutunut noudattamaan. Walborg Å on katsonut, että palstatilan omistajaa koskeva viittaus osoitti, että tie- ja venepaikkaoikeus oli tarkoitettu henkilökohtaiseksi.

5. Asiassa on kysymys siitä, onko tilalle Soltorp RN:o 7:10 perustettu sellaisia sittemmin tilan Soltorp RN:o 7:57 hyväksi tulleita kiinteistökohtaisia oikeuksia, jotka rasittavat tilaa Vesterängsudden RN:o 2:34.

Sovellettava lainsäädäntö ja käytäntö rasitteiden merkitsemisessä

6. Kauppaa 16.3.1911 tehtäessä ja määräalaa kaupan perusteella lohkottaessa voimassa on ollut maatilojen osittamisesta 12.6.1895 annettu keisarillinen asetus (osittamisasetus). Osittamisasetuksen yhtenä tavoitteena oli rajoittaa kiinteistöjen käyttöä hankaloittavien rasitesuhteiden syntyä. Tämän vuoksi asetukseen otettiin luettelo niistä rasitteista, joita voitiin saattaa voimaan osittamistoimituksissa ja jotka rasittaisivat kiinteistöä eivätkä olisi vain henkilökohtaisiksi tarkoitettuja. Tarkoituksena oli lisäksi, että tällaisista kiinteistörasitteista tehtäisiin merkintä maarekisteriin. Tätä koskeva säännös sisältyy maarekisterin laatimisesta ja pitämisestä 2.12.1895 annetun keisarillisen julistuksen 14 §:ään, jonka mukaan rasiteoikeudet tulee merkitä sekä sen tilan kohdalle, jota tällainen oikeus rasittaa, kuin senkin, jonka eduksi se on määrätty.

7. Kiinteistörasitteen sitovuuden edellytyksenä ei ole oikeuskäytännössä kuitenkaan pidetty, että rasitteen tulisi ilmetä maarekisteristä tai että siitä tulisi olla merkintä toimituskartoissa (ks. esim. KKO 1933 I 17). Kiinteistörasitteen sitovuuden edellytyksenä on toisaalta vakiintuneesti ollut, että rasite on maanmittaustoimituksessa perustettu. Asianosaisten sopimukseen perustuva rasite tulee näin ollen hyväksyä toimituksessa, minkä edellytyksenä on muun muassa se, että rasite laadultaan täyttää osittamisasetuksen 10 §:n vaatimukset. Rasitteen perustaminen on voinut ilmetä toimitusasiakirjoihin tai maarekisteriin otetusta viittauksesta kauppakirjaan.

8. Osittamisasetuksen 10 §:n mukaan tilaa jaettaessa jaossa voitiin pidättää muun muassa oikeus tiehen ja venepaikkaan.

Asian arviointi

9. Tilaa Vesterängsudden RN:o 2:34 muodostettaessa toimituksen perusteena on ollut 29.11.1910 päivätty eli ennen 16.3.1911 päivättyä kauppaa tehty kauppakirja, vaikka tilan muodostaminen onkin tapahtunut vasta 20.8.1917. Se, ettei maarekisterikirjaan tai toimituskartalle ole tuolloin merkitty muodostettavaa tilaa rasittavaa tie- ja venepaikkaoikeutta, ei siten sellaisenaan osoita, ettei tuollaista kiinteistörasitetta olisi tilaa Soltorp RN:o 7:10 muodostettaessa perustettu.

10. Rasitetta koskeva ehto kauppakirjassa 16.3.1911 on kuvattu tavalla, joka ei riidattomasti osoita, onko rasite tarkoitettu kiinteistö- vai henkilökohtaiseksi. Kuitenkin se seikka, että Vesterängsuddenin tilasta 25.2.1922 tehdyn kauppakirjan ehdon mukaan tilan ostanut ja sen sittemmin Walborg Å:n isälle myynyt henkilö on sitoutunut kunnioittamaan aikaisemmin Soltorpin tilan omistajalle annettuja tie- ja venevalkamaoikeuksia, viittaa pikemminkin siihen, että 16.3.1911 annetut oikeudet oli tarkoitettu tilakohtaisiksi. Asiassa ei ole esitetty selvitystä sen puolesta, että kyseiset, tyypillisesti kiinteistön pysyvää käyttötarkoitusta palvelevat oikeudet olisi tarkoitettu vain ostajan henkilökohtaisiksi oikeuksiksi.

11. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan 16.3.1911 päivätty kauppakirja on liitetty palstatilan erottamistoimituksen toimitusasiakirjoihin ja maarekisterikirjan rasitteita koskevassa sarakkeessa on viitattu kauppakirjan tie- ja venepaikkaoikeutta koskevaan ehtoon. Kauppasopimuksessa tarkoitettu rasite on laadultaan osittamisasetuksen 10 §:n asettamien edellytysten mukainen, joten toimituksessa on voitu hyväksyä se kiinteistöä sitovaksi rasitteeksi. Edellä mainittu maarekisterikirjan merkintä osoittaa rasitteen tulleen toimituksessa hyväksytyksi ja kiinteistöä sitovalla tavalla perustetuksi. Rasitteen tarkoittama oikeus kuuluu nykyisin kiinteistölle Soltorp RN:o 7:57.

12. Näillä ja muutoin maaoikeuden mainitsemilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asiassa ei ole esitetty perusteita maaoikeuden tuomion muuttamiseen.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä, Ilkka Rautio ja Marjut Jokela. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen.